《关于印发道真自治县农村宅基地管理暂行办法的通知》的解读
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《关于印发道真自治县农村宅基地管理暂行办法的通知》的解读

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一、《通知》制定背景

为进一步规范全县农村宅基地管理,落实部门和乡(镇、街道)管理责任,有序推进村庄规划和新农村建设,依法保护农民群众合法权益,促进乡村全面振兴,根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔20196?)、《贵州省人民政府关于做好村庄规划加强农民建房和宅基地管理促进新农村建设的意见》(府发〔201724?)和《贵州省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地管理的实施意见、贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》(黔府办发〔201765?)精神

二、《通知》中的《办法》的适用范围

????道真自治县行政区域内(县城城镇规划区除外)农村宅基地的规划、选址、用地管理、审批、服务和监督等,适用本办法。

???三、《通知》中的名词解释

???本办法所称农村宅基地是指农村村民用作住宅基地而占有、利用本村集体土地新建、改建、扩建自用住房的行为。农村村民是指依法取得本集体经济组织所在地农业户口,是本集体经济组织成员,且在本集体经济组织区域内生产生活的人。

四、《通知》中的责任主体

?? 乡(镇)人民政府、街道办事处是本行政区域内农村宅基地管理的责任主体,负责农村宅基地的审核批准和日常监管工作。乡()人民政府、街道办事处应当切实履行属地责任,优化审批流程,提高审批效率,加强事中事后监管,组织做好农村宅基地审批、建房规划许可、纠纷仲裁管理等有关工作,为农民群众提供便捷高效的服务。各乡()人民政府、街道办事处应设立宅基地管理便民服务窗口,乡(镇、街道)农业服务中心确保1-2?名干部专门从事农村宅基地管理工作。县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作,指导各乡(镇)人民政府、街道办事处建立宅基地分配、使用、流转、巡查监管等工作制度;完善宅基地用地标准;指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门;参与编制国土空间规划和村庄规划。县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划、不动产登记发证等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农村集中建房点、安置点、村民住宅的农用地转用审批和规划许可等相关手续。督促指导乡(镇)人民政府、街道办事处加强规划编制和管理工作。县交通运输局、县文体旅游局、市生态环境局道真分局、县住建局、县水务局、县林业局、大沙河国家级自然保护区管理局、道真供电局等部门按照各自职责协助做好农村宅基地审批和建房管理等工作。县财政局负责农村宅基地改革和管理工作经费保障。县公安局、司法局等部门要加强农村宅基地管理的法律法规宣传和服务工作,配合乡(镇)人民政府、街道办事处和相关部门做好农村宅基地管理工作。县综合行政执法局要依法查处、严厉打击各类违法占地、违法建房行为。村(居)支两委应积极宣传有关农村集体土地规划、使用等法律法规和文件精神,充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体,以“院坝会”、宣传栏、标语等群众喜闻乐见的方式,广泛宣传村庄规划、村土地利用规划、农民建房和宅基地管理的政策法规等。加强对辖区内村民宅基地用地的监管;加强巡查,发现违法违规占用土地建设宅基地苗头,应进行劝导,及时做好化解工作;发现违法违规建房行为,应立即制止,并向所在乡(镇)人民政府或街道办事处报告。每个行政村(居)至少明确 1 名协管员,负责本村(居)农村宅基地管理工作。

????五、《通知》中明确的申请条件及不予批准申请的条件:?

1.无宅基地的;

2.因分户,原有宅基地不能解决建房居住的;

3.原有宅基地面积尚未达到限额标准,新建、改建、扩建需增加宅基地用地面积的;

4.按照村镇规划调整宅基地或项目建设占用原有宅基地且未实施安置,需易地新建的;

5.原有住房因自然灾害等原因灭失或住房处在易发自然灾害区域,需易地新建的;

6.村民住宅纳入文物保护或水源保护地需要迁建的;

7.原有住房属危险住房,需原址拆建的;

8.夫妻一方属本集体经济组织成员,另一方是国家工作人员,在农村居住且有合法的宅基地和房屋,同时又未在城镇购买商品房和享受保障性住房,原有住房已无法居住的,可在原址改建;

9.第二轮土地延包中划地人口或其子女因政策性农转非,未在国家机关、企事业单位上班(或退休),且未享受保障性住房的,与符合建房条件的本集体经济组织成员同等对待;

10.其它符合相关法律法规规定的。

?? 有下列情形之一的,一律不得批准农村宅基地用地:

1.宅基地选址不符合乡(镇、街道)土地利用总体规划、村土地利用规划、镇总体规划、乡规划、村庄规划(含 30 户以上农村居民点规划)的;

2.不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的;

3.将宅基地或宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者以其它形式转让住房后再申请宅基地的;

4.申请另行选址新建住房,未签订农村宅基地使用承诺书的;

5.宅基地选址在实施过增减挂钩、土地整理项目范围内的;

6.原有住宅被征收,已补偿安置的;

7.实施增减挂钩,获得安置补偿费用并签订自愿放弃宅基地承诺书的;

8.申请的宅基地属于自然保护区、饮用水源保护区、文物保护区、生态保护红线等禁止建设的区域。申请的宅基地低于历史最高洪水位,距离河岸不足 30 米的;申请的宅基地距离水库大坝两端少于 50 米的,坝址下游少于 200米的;申请的宅基地距离渠道边墙外延少于 10 米的。申请的宅基地与高压输电线路设施距离,1-10 千伏少于 5米的;35-110 千伏少于 10 米的;220 千伏少于 15 米的;500 千伏少于 30 米的;超过 500 千伏的,需专题论证。申请的宅基地与公路设施距离,国道少于 20 米的;省道少于 15 米的;县道少于 10 米的;乡、村道少于 5 米的;高速公路(含匝道)从公路用地外缘起向外的距离少于 30 米的。

9.申请的宅基地属于电力设施保护区域内、公路建设控制区和已纳入规划实施的重大工程范围内的。

10.不符合相关法律法规和政策规定的。

??? 农村村民分户申请宅基地必须同时符合下列条件:

1.属本集体经济组织成员,是第二轮土地延包(划地人口)的农村村民或其子女家庭,且户口属本村(居)本组的;

2.同户(以户口簿为依据)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄且结婚成家,人均住房面积不足 30 平方米,确需另立门户建房的;

3.结婚分户的,父母必须和符合建房条件的其中一个子女家庭共宅;

4.未享受过其它住房保障政策。

 农村村民申请办理宅基地用地审批手续时,村(社区)集体经济组织或村(居)民委员会应向乡(镇、街道)便民服务窗口报送以下申报材料:

1.农村宅基地和建房(规划许可)申请表(申请人提供);

2.农村宅基地使用承诺书(申请人提供);

3.家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件(申请人提供、出示原件);

4.婚姻状况证明材料(申请人提供);

5.对另行选址建房申请使用宅基地的,需提供与村集体经济组织或村民委员会签订的退出现有宅基地协议。

六、《通知》明确的审批方式。

按照“农户申请、村级审查、乡(镇、街道)审批、县管转用”的审批模式,由各乡(镇、街道)负责本辖区内农村宅基地审批工作,报县农业农村局、县自然资源局、县综合执法局备案,涉及农用地转用的报县自然资源局办理农用地

转用审批手续。

七、《通知》中规定的审批标准

1.农村村民建房申请使用宅基地用地,其面积不得超过以下标准:每户审批建房占地面积严格控制在 120 平方米内、建筑面积控制在 240 平方米以内,按二层加坡屋顶建设,坡屋顶屋脊高度不得超过 2.1 米;畜圈占地面积控制在 35 平方米内。列入“四在农家·美丽乡村”示范点、精品点及风景区周边的旅游村寨等区域的农村住房建设,经乡(镇)人民政府、街道办事处批准,每户占地面积不得超过 200 平方米,建筑面积不得超过 400 平方米,按二层加坡屋顶建设,坡屋顶屋脊高度不得超过2.1 米。在旅游规划区内申请建房,建筑面积超过 400 平方米或超层数(三层及以上,不含坡屋顶)建设的,须报经县人民政府批准。宅基地获得批准后,必须按照道真自治县人民政府确定的农村住房建设通用图集进行建设,需满足生产生活功能,同时按标准建好户用卫生厕所。

? 2.宅基地面积计算。

? (1)建筑物和构筑物以墙外包为界,接拼的以墙中或柱中为界;

? (2)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积。

八、《通知》中明确的审批程序

1.申请。农村村民建房需要使用宅基地的,以户为单位向所在村民小组提出使用宅基地和建房书面申请,填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》、签订《农村宅基地使用承诺书》。村民小组收到申请后召开村民小组会议讨论,并将其申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、层高、面积等情况进行核实,并征求拟申请宅基地相邻权利人的意见,签署意见后送村(社区)集体经济组织或村(居)民委员会。

2.公示。村(居)民委员会收到村民申请后,应及时对申请资料进行现场核实,并将申请人的申请内容在本集体经济组织或村民小组进行公示,公示时间为 7 日。

3.上报。对符合申请宅基地条件并经公示无异议或异议不成立的,由村(居)民委员会在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》上签署意见,连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡(镇、街道)农业服务中心。

4.联合审核。乡(镇、街道)农业服务中心对申请资料初审后报乡(镇)人民政府、街道办事处,乡(镇)人民政府、街道办事处在 10 个工作日之内,组织农业、自然资源、村镇建设、林业、交通、供电、水务等相关部门进行联合审核。农业服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村(居)审核公示等,并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求,核发《乡村建设规划许可证》。涉及村镇建设、林业、水利、供电、交通等部门的,按各自职责对拟用地是否符合相关行业规定进行审查。对符合条件的,由乡(镇)人民政府、街道办事处组织乡(镇)自然资源所等相关部门到实地踏勘并绘制宅基地宗地草图;各有关职能部门在申请表中签署明确意见并加盖部门公章,完善《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》。

5.集中审查。乡(镇)人民政府、街道办事处负责组织乡镇农业、自然资源、村镇建设、涉及村(居)委、林业、交通、电力等相关部门负责人召开农村宅基地审批专题会议,并形成详实的会审纪要。

6.审批。乡(镇)人民政府、街道办事处在 5 个工作日内对宅基地建房进行审批,核发《农村宅基地批准书》。

九、《通知》明确的审批责任

乡(镇)人民政府、街道办事处承担宅基地用地的审批权及管理职能,严格执行农村宅基地建房用地标准,规范审批流程,落实审批“四公开”制度,做到审批程序、申请条件、申请人名单、审批结果公开;落实宅基地建房“三到场”制度,在宅基地审批过程中,乡(镇)农业服务中心、村建设服务中心、自然资源所、村(居)委、交通、电力、林业、水务等单位要做到“三到场”。即:受理宅基地和建房(规划许可)申请后,要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、是否符合相关行业规定等;宅基地经依法批准后,农业服务中心、自然资源所、村(居)民委员会要到现场进行开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建房位置;农户建房完工后,应当通过村(居)委会向乡(镇)人民政府、街道办事处提出竣工验收书面申请,乡(镇)人民政府、街道办事处组织相关部门现场进行验收,实地检查农户是否按照批准的面积、四至、规划要求使用土地,是否按照县人民政府确定的农村住房建设通用图集进行建设,功能是否齐全,是否按标准建好户用卫生厕所。验收合格的,填写完善《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的农户,可向县级自然资源部门申请办理不动产登记。申请不动产登记时,应提交《农村宅基地用地批准书》、房屋竣工验收材料、土地房屋测绘成果等相关资料。对涉及另行选址新建住宅的,应按规定注销原宅基地产权登记后,方可申请新宅基地不动产登记。


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